Проблеми нотаріальної перевірки дотримання вимог щодо граничного розміру землеволодіння при посвідченні договорів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Анотація

Стаття присвячена дослідженню правових і технічних проблем, що виникають при здійсненні нотаріусом перевірки дотримання вимог щодо граничного розміру землеволодіння при посвідченні договорів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема шляхом укладення договору купівлі-продажу, та обґрунтуванню пропозицій щодо вдосконалення правового регулювання. У процесі дослідження застосовано комплекс загальнонаукових та спеціальних юридичних методів: логіко-правового аналізу — для з'ясування змісту нормативних приписів; системного підходу — для виявлення внутрішніх суперечностей правового регулювання; порівняльно-правового методу — для зіставлення вимог різних підзаконних актів між собою; правового моделювання — для обґрунтування пропозицій щодо вдосконалення законодавства. Нормативну основу становлять Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України “Про нотаріат”, постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 р. № 637 та інші законодавчі акти. Емпіричну основу дослідження становлять офіційний лист Нотаріальної палати України № 38/17 від 25 червня 2021 р. та роз'яснювальна позиція Міністерства юстиції України щодо врахування земельних ділянок у довірчій власності. Виявлено чотири системні проблеми нотаріальної перевірки. Перша — відсутність єдиної інтегрованої системи обліку землі та прав на неї: Державний земельний кадастр і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно функціонують як окремі бази даних, не консолідовані для зведеного запиту нотаріусом за особою-набувачем у режимі реального часу. Друга — технічна розбіжність у точності відображення площ земельних ділянок між реєстрами: ДЗК фіксує площу з точністю до чотирьох знаків після коми, ДРРП — до двох, що унеможливлює автоматичну верифікацію та породжує ризик розбіжності підсумків при ручному підсумовуванні. Третя — недостатність процедурного алгоритму постанови № 637, яка не визначає пріоритету реєстрових даних у разі розбіжностей, порядку врахування часток у спільній частковій власності та в статутному капіталі юридичних осіб. Четверта — правова невизначеність меж відповідальності нотаріуса за порушення, яке він об'єктивно не міг виявити на підставі наявних реєстрових даних. Окремо досліджено питання довірчої власності на земельні ділянки: позиція Міністерства юстиції України про обов'язковість її врахування є юридично обґрунтованою, проте технічний механізм реалізації цієї вимоги засобами ДЗК та ДРРП залишається нормативно незабезпеченим. Усунення виявлених регуляторних та технічних прогалин потребує: створення єдиної аналітичної платформи ДЗК–ДРРП із функцією зведеного запиту за ідентифікаційним номером особи; доповнення Порядку № 637 покроковим алгоритмом перевірки із визначенням пріоритету джерела даних у разі розбіжностей; законодавчого звільнення нотаріуса від відповідальності за добросовісної поведінки у межах наявних реєстрових даних; закріплення нікчемності договору відчуження, укладеного з порушенням граничного розміру землеволодіння; законодавчого врегулювання механізму перевірки площ земельних ділянок у довірчій власності кредитора.